Global Market Changes
全球市场变化
全球租金趋势-增长驱动
Global Rental Trends - Growth-Driven
1、优质资产稀缺性
2025Q4全球顶级楼宇新增供应约110万㎡，环比进一步收紧；而需求同比增长12%（主要来自科技、金融企业升级需求），供需差推动租金上涨。例如东京丸之内，Q3无新增顶级楼宇供应，净吸纳量却达10.5万平方米，直接带动租金环比上涨0.5%。
2、ESG溢价效应
LEED铂金级楼宇租金平均比非认证楼宇高22%，WELL金级楼宇溢价达18%；企业为提升品牌形象及员工满意度，更倾向选择高ESG标准楼宇。例如伦敦西区，65%的新租赁交易集中在LEED铂金级楼宇，租金溢价达25%。
3、核心地段不可替代性
全球核心商务区（如纽约中城、香港中环）土地资源稀缺，新增供应受限，存量顶级楼宇成为“刚需”。如新加坡滨海湾，2025Q4无新增供应，存量楼宇出租率达95.8%，租金环比上升0.8%。
全球顶级楼宇成交租金上升1.2%
PART/1
美洲市场
是谁拉高了成交租金？旧金山为例
旧金山顶级写字楼租金同比上涨15%，核心是AI产业爆发+高端需求集中释放。
AI公司疯狂抢空间：2025年AI赛道融资火爆（如OpenAI拿了400亿融资），像Harvey AI、Vercel等AI企业纷纷扩租顶级写字楼（如Harvey 一次性租了9.2万平方英尺），直接推高了核心地段的需求。
传统企业“回租”补仓：之前缩减办公面积的科技、金融企业（比如 LinkedIn、Instacart）开始续租核心物业，叠加AI带动的服务行业需求，让高端写字楼的空置率局部下降。
高端物业供需 “局部失衡”：虽然旧金山整体写字楼空置率还很高，但顶级写字楼（核心CBD、带高端配套）被AI公司优先争抢，形成 “优质空间供不应求” 的局部市场，租户愿意为好地段、好设施付溢价。
美洲市场概览
美国：市场分化加剧，优质资产成“避风港”
纽约：市中心空置率20.6%（环比持平），净吸纳量-6.2千平方米（金融企业收缩导致）；但曼哈顿中城顶级楼宇受黑石等机构追捧，如1345 AOA大厦洽谈收购案，预计2026年租金触底回升。
旧金山：科技企业租赁需求回暖，排名前25的交易中科技企业占比59%（如某科技巨头扩租2.4万平方米），顶级楼宇空置率下降0.7%至35.8%，但整体租金仍同比下跌2.2%（受存量老旧楼宇拖累）。
芝加哥：顶级楼宇租金同比上涨9.0%，主要因金融、专业服务企业升级需求（如某律所续租1.2万平方米，租金溢价15%），新增供应仅0.8万平方米，供需差支撑租金增长。
政策&经济影响：美联储Q4利率两次下调(由Q3的5.25%-5.50%坠地降低至3.50%-3.75%)，企业扩张意愿受限，整体租赁需求同比下降8%；但顶级楼宇因“人才吸引+品牌形象”属性，需求同比增长5%，形成“整体冷、优质热”格局。
加拿大：能源与科技驱动，卡尔加里领跑
卡尔加里（能源中心）：因石油、天然气行业复苏，企业扩租需求激增，Q3净吸纳量8.7千平方米，顶级楼宇空置率降至8.9%（2019年以来最低），租金同比上涨16%（美洲涨幅第一）；主要租户为能源企业（占比45%）及配套服务公司。
多伦多（金融中心）
顶级楼宇租金同比上涨8.5%，金融企业租赁需求占比40%（如某银行续租2万平方米），但整体市场受老旧楼宇拖累，空置率17.2%，租金同比持平。
租赁趋势：
顶级楼宇平均租赁周期3.2个月（同比缩短0.5个月），普通楼宇5.8个月（同比延长0.3个月），显示租户对优质资产的偏好。
PART/2
欧洲市场
英国：伦敦领跑，投资量显著回升
1、伦敦西区（全球顶级商圈）
租金：顶级楼宇租金同比上涨6.2%，环比稳定；主要因金融、专业服务企业续租需求（如某国际投行续租1.5万平方米，租金溢价20%、某北美资管公司续租1.2万平方米，租金溢价18%）。
投资：Q4投资量42.9亿欧元(占英国整体47%)，为2022年以来单季度最高；某主权基金以6.8亿欧元收购伦敦西区某甲级写字楼及综合资产，收益率3.7%。
2、伦敦城区
空置率7.4%（环比下降0.4%），但顶级楼宇出租率97.2%，租金同比上涨7.1%；主要租户为科技初创企业（占比36%）及金融科技公司。
德国：法兰克福、慕尼黑双核心增长
1、法兰克福（金融中心）
租金：顶级楼宇租金同比上涨13.9%（欧洲主要城市第一），环比上涨4.0%；因金融企业、车企扩租需求（如某金融集团核心板块扩租2.3万平方米、汽车集团总部扩租2万平方米），新增供应仅0.9万平方米，供需缺口进一步扩大。
空置率：顶级楼宇空置率3.8%（环比下降0.9%），为2018年以来最低；Q4净吸纳量1.1万平方米，同比增长32%。
2、慕尼黑（科技+制造业中心）
租金：顶级楼宇租金同比上涨22.8%（欧洲涨幅第一），环比上涨4.2%；主要因半导体、汽车科技企业需求（如某半导体公司租赁2.1万平方米，租金溢价28%）。
瑞士：苏黎世、日内瓦稳健增长
1、苏黎世
顶级楼宇租金同比上涨8.2%，空置率3.1%(欧洲最低)；主要租户为私人银行(占比47%)、资管公司(26%)。Q3某私人银行以1.2亿欧元收购苏黎世 Bahnhofstrasse 75/79改造项目(1912年历史建筑升级为LEED铂金级)，租金达每平方米每月1,980元；Q4某国际资管机构联合私人银行以1.5亿欧元收购苏黎世Bahnhofstrasse81/83 改造项目(百年历史建筑升级为LEED铂金级项目)，每平方米每月2,050元。
2、日内瓦
顶级楼宇租金同比上涨6.9%，空置率4.1%；国际组织（如联合国相关机构）租赁需求占比37%，Q4净吸纳量2,100平方米。
欧洲市场核心趋势：历史建筑改造与ESG融合
欧洲15个主要城市中，84%的新增顶级楼宇来自历史建筑改造(如阿姆斯特丹CubeHouse、苏黎世Bahnhofstrasse 75/79、鹿特丹Blake Burg)；改造项目平均租金比新建项目低4%-7%，但出租率高4%-6%，因兼具“历史底蕴+现代设施+低碳属性”。
ESG认证楼宇租赁占比达78%(2023年为55%)，LEED铂金级楼宇平均出租周期2.5-3个月(非认证楼宇6-7个月)；例如巴黎拉德芳斯，95%的新租赁交易集中在ESG认证楼宇，租金溢价21%。
PART/3
亚太市场
日本：需求全面回暖，空置率创历史新低
1、东京丸之内（核心商务区）
空置率：3.2%（环比下降0.4%，创2000年以来最低）；Q4净吸纳量11万平方米（创季度纪录），主要来自金融、制造业总部搬迁需求（如某汽车制造商总部从郊区迁至丸之内，租赁3.2万平方米）。
租金：顶级楼宇成交租金为每月每平方米1,725.6元，同比上涨10.1%，连续7个季度上涨；热门楼宇（如东京站周边）租金溢价达21%，且租赁周期缩短至2.5-2.8个月。
2、大阪、名古屋
空置率分别降至2.4%、2.1%（均为历史最低），租金同比上涨2.9%、2.6%；主要因地方企业升级需求（如大阪某电子企业扩租1.5万平方米）。
3、核心趋势：跨境租户
亚太跨境租户租赁占比达37%（2023年为28%），主要来自欧美企业设立区域总部（如新加坡、东京）；例如2025Q3，某美国科技公司在东京丸之内设立亚太总部，租赁3.5万平方米。
新加坡：
区域总部需求稳定，提前锁租成趋势
1、滨海湾（核心商务区）：
租金：顶级楼宇租金为每平方米每月1,778.4元，同比上涨3.1%，环比上涨0.6%；主要租户为跨国企业区域总部（占比39%），如某科技公司提前2年续租2.8万平方米，锁定未来租金。
供应：2025Q4暂无新增供应，2026年预计新增13万平方米（同比减少35%），租户为应对未来供应紧张，提前锁租比例达52%（2023年为25%）。
2、中央商务区（CBD）
空置率3.9%（环比持平），ESG认证楼宇出租率97.1%，租金溢价21%；某金融科技公司租赁1.8万平方米LEED铂金级楼宇，租金达每平方米每月1,864元。
3、核心趋势：灵活办公（新加坡&香港）
灵活办公空间需求同比增长12%，新加坡、香港的灵活办公中心（如WeWork）入驻率达87%，主要客户为初创企业、跨国公司短期项目团队。
迪拜：
供需矛盾加剧，中小企业外迁风险上升
1、CBD甲级办公楼
空置率：3.5%（历史低点），需求年均复合增长率9%；2025Q4净吸纳量10,500平方米，同比增长19%，主要来自能源、跨境贸易企业。
供应风险：2027-2028年预计新增供应仅23万平方米，而需求预计增长45万平方米，将面临“08年金融危机后最严重短缺”；目前租金同比上涨6.2%，预计2026年涨幅将达9%-11%。
2、乙级楼宇困境
老旧乙级楼宇占比65%，因缺乏ESG认证、设施落后，空置率达24.3%；中小企业因CBD高租金，开始外迁至高性价比区域（如迪拜 Silicon Oasis），外迁比例同比上升14%。
3、购置需求
2025Q4迪拜写字楼买卖量价齐升，甲级因供应短缺、企业需求旺盛领涨，乙级分化，老旧非合规物业空置率高，投资聚焦核心区优质项目。
香港：整体疲软，顶级楼宇仍受青睐
1、整体市场
Q4净吸纳量-0.8万平方米（企业整合搬迁导致空置），整体空置率13.3%（环比上升0.4%），租金环比下跌0.9%；中环租金跌幅0.4%（核心区抗跌性较强）。
2、顶级楼宇
新建顶级楼宇（如中环某LEED铂金级项目）出租率94.6%，租金仅同比下跌1.6%（低于整体市场）；银行、金融业租户占比65%，如某国际投行租赁1.2万平方米，租金溢价17%。
Global Market Summary
全球市场总结
优质资产强势领跑，区域分化持续加剧
High-quality assets lead the charge
with regional disparities persisting and intensifying
全球顶级楼宇平均租金环比上涨1.2%、同比上涨4.7%，亚太市场为全球增长主力。从空置率层面来看，全球顶级写字楼平均空置率仅3.8%，新增供应中顶级楼宇占比提升，供需缺口推动优质资产租金溢价扩大至20%-27%；全球写字楼投资交易量环比增长 16%，欧洲、亚太核心地段优质楼宇成投资热点,机构配置比例升至52%；科技、金融、生物医药为主要租赁需求方，超过65%的租户倾向 “缩小面积+升级品质”，灵活办公空间占比同比提升7%，企业 “降本 + 提质” 需求并存。
