当前英国写字楼市场呈现强分化、紧供应、租金上行、ESG主导格局，伦敦领跑、区域核心城市同步走强，成为全球商置优质赛道。混合办公定型，部分企业缩减面积、提高品质，低质存量持续出清，ESG合规甲级楼宇成为刚需。伦敦核心区新增供应稀缺，部分子市场新建楼宇预招商阶段已将大部分空置锁定；伯明翰、曼彻斯特等六大区域核心城市租赁活跃度同比大增。森裕咨询踏上为期半个月的英国游学之旅，探寻国际前沿视野，深耕专业新知，一路研学，共赴成长：

伦敦作为全球金融与科创双中心，是英国写字楼市场的绝对核心。与纽约并称 “金融双子星”日均外汇交易量占全球37%，全市聚集超过80,000家金融机构及专业服务企业，并有着过百万的金融及相关行业从业者，而金融产业贡献了英国GDP约12%。专业服务、科技、媒体创意产业同样发达，伦敦吸引超75%世界500强设立欧洲分支机构，超1/3的世界500强将欧洲总部设立在伦敦。

金融城、西区核心区甲级物业供应紧缺，空置率持续走低，租金稳步攀升，优质项目入市即被预租。金融、律所、AI科技、专业服务机构构成主力需求，物业严格遵循ESG与能效标准，配套成熟、交通便捷，兼具资产保值与租金增长优势，是全球机构配置的首选标的，也是英国商业地产的价值高地。

• 市场地位：全球金融、科技、专业服务总部聚集地，外汇交易量全球第一

• 甲级(含顶级)存量：约1,160万㎡（其中西区490万㎡、金融城670万㎡）

• 核心租金：金融城甲级写字楼1,120-1,280元/㎡/月、顶级写字楼1360-1,760元/㎡/月 (含税价格)；西区甲级写字楼1280-1,600元/㎡/月、顶级写字楼2080-2,400元/㎡/月 (含税价格)

• 空置率：金融城甲级写字楼1.4%、顶级写字楼1.1%；西区甲级写字楼1.7%、顶级写字楼约0.9%

• 需求主力：投行(摩根大通、高盛)、资管(贝莱德、先锋领航)、律所(高伟绅、年利达)、AI科技(OpenAI/Google DeepMind）、跨国企业总部(联合利华、壳牌）

• 市场特点：供应紧张、预租率高、低碳优质资产溢价明显，长期租金稳健增长

作为苏格兰首府与金融、法律、科创中心，爱丁堡写字楼市场以稳定、低波动著称。核心商务区甲级物业空置率维持低位，需求以金融保险、公共服务、生物医药与科技企业为主，市场结构健康、租赁活跃度稳定。城市兼具历史底蕴与现代商务氛围，办公环境舒适宜居，物业品质与合规标准严苛，是英国北部极具价值的稳健型办公市场。

• 市场地位：苏格兰金融、法律、政务中心，同时是欧洲生物医药与科创产业枢纽

• 甲级（含顶级）存量：约85万㎡

• 核心租金：甲级写字楼640-800元/㎡/月、顶级写字楼960-1120元/㎡/月 (含税价格)

• 空置率：甲级写字楼约7.2%、顶级写字楼约1.2% (全英最低)

• 需求主力：金融保险(苏格兰皇家银行、标准人寿安本)、公共部门(苏格兰政府、爱丁堡市政厅)、生物医药(BioClavis、Edinburgh Molecular Imaging、GSK 爱丁堡研发中心)、科技公司(天巡 Skyscanner、金融科技 The ID Co.)

• 市场特点：市场表现健康、风险低、适合长期持有型资产配置；优质供应极度紧张，2025年底无新增在建项目，未来供应约束明显，租金稳健增长。

曼彻斯特是英国北部经济核心，依托数字经济、媒体创意、金融科技与高端服务业快速崛起，写字楼需求持续旺盛。城市更新带动优质办公供应升级，甲级物业租金稳步上涨，空置率保持健康水平，中小企业与成长型企业集聚，租赁交易活跃。作为脱欧后北方振兴战略核心，曼彻斯特的写字楼市场成长性突出，成为伦敦之外最具吸引力的商务阵地之一。

• 市场地位：英国第二大经济城市，北部振兴核心

• 甲级（含顶级）存量：约150万㎡

• 核心租金：甲级写字楼480-640元/㎡/月、顶级写字楼640-800元/㎡/月 (含税价格）

• 空置率：甲级写字楼约2.9%、顶级写字楼约1.9%

• 需求主力：金融科技(Starling Bank、Adyen、Klarna)、文化传媒（BBC）、数字经济、专业服务（安永、毕马威、富而德律所）

• 市场特点：交易活跃、城市更新密集、成长性突出，伦敦外首选商务城市之一

作为英国第二大城市与中部经济中心，伯明翰凭借交通枢纽优势、高校人才储备与产业升级，写字楼市场稳步复苏。核心区甲级物业需求强劲，专业服务、科创企业与本土大型机构为需求主力，租金水平友好、性价比突出，供应结构持续优化，低碳改造与新建项目不断入市。市场兼具稳定性与增长潜力，是企业布局英国中部、控制成本的优选之地。

• 市场地位：英国第二大城市，交通枢纽+制造业升级中心

• 甲级（含顶级）存量：约140万㎡

• 核心租金：甲级写字楼约400-560元/㎡/月、顶级写字楼约650-750元/㎡/月 (含税价格)

• 空置率：甲级写字楼约5.1%、顶级写字楼约2.9%

• 需求主力：本土企业（乐购、玛莎、捷豹路虎）、物流总部（DHL、达飞集团）、专业服务（毕马威、普华永道、高伟绅律所）、科创机构（Advanced、中科院联合实验室）

• 市场特点：租金友好、性价比高、城市基建持续落地，中部办公首选

深耕国际视野，沉淀专业力量。为期半个月的英国研学之旅圆满收官，此次研学满载专业洞察与前沿经验而归，以全球格局驱动成长，以国际标准深耕商业地产，森裕咨询坚持以学促行、以行践知，把全球先进经验转化为核心竞争力，所学皆为所用，所见皆为征程，未来森裕咨询将持续以全球视野赋能业务、更高标准，创造更远价值。

——森裕咨询精英团队英国游学分享