01-政策驱动
Policy-Driven
随着购房压力大、住房流动性频繁、新生一代购房观念的转变、老龄化趋势、单身率上升等多因素渠道，整体长租公寓需求量持续增长，加之人均收入水平、消费水平提升，主要基本保障的住房需求消费意愿提升，整体长租公寓市场规模快速扩张，我国长租公寓市场规模从2016年的136.01亿元增长至2021年的513.89亿元，2022年在疫情影响出租率下降的同时叠加新建长租公寓速度下降，市场规模增速下降明显，2022年我国长租公寓市场规模约580.39亿元，同比2021年增长12.9%左右。细分品类来看，企业集中式和服务式发展较早，分散式存在管理复杂，规模化程度低致成本高等问题，集中式和服务式占比较高。
为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度” 。从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，明确了住房"回归居住属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。
近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。上海、北京、深圳相继发布“十四五”期间租赁住房供应规划。租赁住房市场又迎来新的政策加持，包括对租赁企业向个人出租住房减征增值税及房产税，将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业，银保监会宣布将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持等等。
02-商业模式
Concept
目前市场上主要的长租公寓有四类：以万科、龙湖为代表的房企系、以自如为代表的中介系、以魔方为代表的创业系和以如家为代表的酒店系，四大主体共同塑造行业格局。每家企业对于进入长租市场的方式、节奏和运营体系不尽相同。
03-发展趋势
Trends
随着国家大力发展保租房，长租公寓的行业赛道正在明显拓宽。同时，随着保租房REITs和不动产私募投资基金等金融支持政策的陆续出台，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，为长租公寓市场的加速发展带来了更多可能。
因此，长租公寓在2023年再度进入快速发展期，并成为境外投资机构继商办、产业园区之后的又一个投资热点。
当长租公寓市场逐渐走出两年前相关企业相继“爆雷”的阴霾，再次进入行业发展的“快车道”，越来越多的地产企业和境外机构都纷纷布局。可以预见，新一轮长租公寓市场的竞争将更加激烈，其商业模式也随着行业发展逐渐走向成熟。
通过智能家居系统，租户可以更便捷地控制家居设备。同时，人脸识别、物联网技术等将被广泛应用于入住流程，提升安全性和便利性。科技的创新将使长租公寓更加智能、便捷，提升居住体验。
2. 可持续建筑和绿色环保：
未来长租公寓市场将更加注重可持续发展和绿色环保。在建筑设计和改造中，将采用更多环保材料和可再生能源。同时，推动节能减排，减少对环境的影响。这种可持续的发展理念不仅符合当代社会的价值观，也能够吸引更多关注环保的租户。
3. 社区生活与共享经济：
未来长租公寓将不仅仅是居住空间，更是社区生活的一部分。通过构建社区共享空间，提供丰富的社交活动和服务，长租公寓将成为社区居民之间交流合作的平台。这种共享经济的理念将更好地满足租户对社交和社区生活的需求。
4. 弹性化租赁模式：
未来长租公寓市场可能会推出更加弹性化的租赁模式。除了传统的长租模式，短租、按需租赁等形式将更为普遍。这种弹性化的模式能够更好地适应租户的不同需求，使长租公寓市场更具灵活性。
5. 数据分析与个性化服务：
随着大数据技术的不断发展，长租公寓企业将更加深入地了解租户的需求。通过数据分析，企业可以提供更个性化的服务，更好地满足租户的期望。这有助于提高租户的满意度，加强品牌忠诚度。
6. 政策引导与规范发展：
政府在未来可能加强对长租公寓市场的监管，推动规范发展。有关房屋租赁的政策法规将更为完善，为行业提供更清晰的经营环境。政策的引导有助于企业更加合规地经营，确保市场的健康发展。
