CENYU | 2024年第二季度市场报告

2024年第二季度全市整体写字楼空置率由降转升，环比上季度上升1.0个百分点，为19.68%。全市整体写字楼成交租金环比降低6.92个百分点，录得每平方米每月224.41元，平均租金收窄态势仍在加剧。

本季度全市有4个新项目入市，分别位于丽泽、京通传媒、上地/北清路商圈，为市场带来35.4万平方米新增供应，预计2024年内还将有新增供应，且短期内供应将出现新的增长峰值。净吸纳量进一步上升至6.7万平方米，环比上升0.9万平方米。

全市租金概况

 

随着2024年第二季度的宏观经济形势和市场环境变动，更多楼宇采用更为激进的租赁策略，租金持续面临下行压力。甲级（含顶级）写字楼成交租金环比下降6.0个百分点，为每平方米每月271.55元；乙级写字楼成交租金环比下降8.01个百分点，录得每平方米每月168.57元。

核心商圈甲、乙级写字楼概况

2024年第二季度核心商圈整体甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为60,478平方米，空置率环比下降0.68个百分点，录得16.94%；成交租金环比上季度显著降低5.77个百分点为每平方米每月314.11元。各核心商圈成交租金环比上季度均有下滑，除东二环商圈成交租金跌幅为2.1%外；其他核心商圈成交租金跌幅均超过3.0个百分点，金融街、丽泽、望京/酒仙桥、CBD商圈成交租金降幅分别为9.9%、7.5%、5.7%和5.5%。

 

本季度核心商圈整体乙级写字楼净吸纳量为460平方米。乙级写字楼的空置率环比上季度下降0.01个百分点，录得17.75%；成交租金下行趋势加剧，环比上季度下降6.45个百分点，跌至每平方米每月198.02元。其中长安街、CBD商圈的成交租金降幅明显，环比降幅在9.0个百分点及以上。

 

市场租赁需求分析

1、行业分析

2024年第二季度，全市甲级（含顶级）、乙级写字楼新租/搬迁需求及成交面积环比上季度均有回升。

本季度从内外资成交面积来看，外资企业成交面积占比环比上升1.1个百分点，成交数量占比环比上升0.4个百分点，市场成交的核心力量依然是内资企业。

从楼宇等级成交面积来看，本季度顶级、甲级写字楼成交面积占比有所上升，环比上季度分别提高个2.4和2.6个百分点；顺应当下市场不少开发商正通过降低市场租金报价和成交价格的方式推动企业决策搬迁并加快进驻的脚步。

 

从行业成交面积来看，科技互联网、金融仍是市场成交的主力行业，本季度科技互联网行业成交面积占比较上季度降幅显著，降低4个百分点；金融行业成交面积占比较上季度有所减少，环比降低1.6个百分点；能源化工行业成交面积占比连续三个季度位列第三，环比上升5.6个百分点。

 

本季度科技互联网行业在中关村及望京/酒仙桥商圈成交面积占比显著，接近全市的五成；此外，亚奥、燕莎等商圈也有众多该类企业落位。

金融行业本季度主要成交面积为CBD、通州、金融街和长安街商圈，上述商圈本季度该行业成交面积占比超过全市的七成；受总部疏解政策影响，通州商圈成交面积占比有显著增加。

能源化工行业本季度表现依旧活跃，其中上地/北清路、总部基地商圈本季度该行业成交面积占比接近全市的八成，该行业整体成交面积环比上季度上升4.7万平方米。

2、成交量分析

 

2024年第二季度，CBD、望京/酒仙桥、中关村、上地/北清路商圈是本季度成交的热点区域，占比约为全市成交面积的50%。CBD商圈成交面积占比17.2%，望京/酒仙桥商圈在本季度成交面积占比为15.1%，中关村商圈成交面积占比为13.5%，上地/北清路商圈成交面积占比为9.4%。

 

从本季度写字楼成交面积来看，本季度超过5,000平方米的成交面积占比最大，为39.5%，环比上升3.5个百分点；2,000-4,999平方米的成交面积占比为26.1%，环比降低3.2个百分点；1,000-1,999平方米的成交面积占比为17.8%，环比降低0.3个百分点；0-999平方米的成交面积占比为16.6%，环比无变化。

3、主要成交环比变化分析

按行业成交面积(-/+)环比变化

从行业成交面积来看，能源化工、科技互联网行业环比上季度成交面积上升均超过3万平方米；金融、专业服务、教育培训、文化传媒行业成交面积亦有所增长。零售快消及制造业成交面积占比降低。

按楼宇等级成交面积(-/+)环比变化

从楼宇等级成交面积来看，各等级写字楼成交面积均有上升，其中甲级写字楼成交面积环比上季度涨幅超过9万平方米、乙级写字楼成交面积涨幅超过6万平方米、顶级写字楼成交面积涨幅超过2万平方米。

 

按商圈成交面积(-/+)环比变化

从各商圈成交面积来看，除长安街和亚奥商圈外各主要商圈本季度表现均有上升，其中CBD、中关村商圈依旧最为活跃，成交面积环比上升超过4万平方米；丽泽、东二环商圈成交面积环比上季度超过1万平方米；长安街及亚奥商圈成交面积环比降低近2万平方米。

第二季度市场总结

宏观经济面临诸多不确定性，加之市场压力不断增加，全市整体市场租金水平连续走低，第二季度同比去年全市整体租金下降17.96个百分点。

纵观全年新增供应量，预计将有超过120万平方米，不断为租户在当前市场下拓宽选择范围，并进一步加剧市场竞争，租金水平陷入低迷。

本季度全市整体净吸纳量小幅上升，甲级写字楼净吸纳量环比下降近4万平方米，顶级、乙级写字楼净吸纳量有所增长。预测市场的天平短期内仍将倾向租户方，2024年下半年有望成为企业低成本扩张的理想时机。

从2024年第二季度空置率来看，同比去年同期全市整体空置率上升1.0个百分点，但本季度市场展现出了更高的活跃度；预计短期内空置率将受到新入市项目及楼宇面积释放的推动而继续上升，这将激发更多租户在市场中寻找降本增效的契机，推动市场成交的增长。

市场未来展望

2024年全年投入市场的新增供应量超过了120万平方米，其中甲级写字楼超过30万平方米；部分开发商保持观望态势，将原计划于年内入市的新项目延后至2025年交付。

从城市更新项目来看，2024年全年预计还将有2个城市更新项目入市，为亚奥、中关村商圈的写字楼市场带来超过10万平方米的新增供应量。

 

新增供应和城市更新体量的增加，还将进一步拉高空置率，成交租金预计短期内下行趋势仍会延续。在2024-2026年期间，全市主要新增供应量将主要集中在CBD、望京/酒仙桥及亚奥商圈；金融街、中关村、燕莎、丽泽商圈也将有新的写字楼项目陆续投入市场。

展望未来，北京写字楼市场面临的挑战依旧严峻。首先，宏观经济形势的波动性和不确定性仍将持续，这可能对企业的扩张策略和写字楼租赁需求产生影响；其次，市场竞争预计在不断有新增供应投入市场的阶段持续加剧。综合考虑以上因素，预计北京写字楼市场租金水平在未来一段时间内将维持低位徘徊。