2023年第三季度全市整体写字楼空置率延续上行，环比上季度增加0.26个百分点，其中甲级（含顶级）写字楼空置率环比上升0.16个百分点。全市整体平均租金降幅显著，环比上季度下降4.85个百分点，部分高空置率楼宇积极调整租赁策略，报价相应下调。
一、全市租金概况
2023年第三季度一方面受宏观经济环境影响，租金进一步承压；另一方面迫于市场压力及大面积需求减少影响，租金下行明显，全市整体成交租金为每平方米每月260.28元，环比上季度降低4.85个百分点。
其中甲级（含顶级）写字楼成交租金环比下降5.65个百分点，为每平方米每月314.21元；乙级写字楼成交租金环比下降3.07个百分点，录得每平方米每月197.12元。
二、核心商圈-甲、乙级写字楼概况
2023年第三季度核心商圈整体甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为-12,751平方米，空置率环比上升1.29个百分点，录得17.16%；成交租金环比上季度下降2.19个百分点为每平方米每月361.16元。除长安街商圈成交租金环比上季度降幅为0.6个百分点外，其他商圈成交租金跌幅均超过1.0个百分点，金融街、中关村商圈成交租金降幅分别为4.6%和3.2%。
本季度核心商圈整体乙级写字楼净吸纳量为-34,988平方米。乙级写字楼的空置率环比上季度上升2.87个百分点，录得18.09%；成交租金降幅显著，环比上季度下降4.14个百分点至每平方米每月225.39元。其中金融街、中关村商圈的成交租金降幅明显，环比上季度降幅均超过10个百分点。
三、市场租赁需求分析
1、行业分析
2023年第三季度，受市场租金持续下行影响，全市甲级(含顶级)、乙级写字楼新租/搬迁需求及成交面积环比上季度均有小幅上升。
从本季度内外资成交面积来看，外资企业成交面积占比下降1.0个百分点，成交数量占比下降1.6个百分点。从楼宇等级成交面积来看，当下众多企业受宏观经济环境影响，多采取控本为主的保守租赁策略，故本季度乙级写字楼成交占比增幅明显，环比上升12.9个百分点。
CBD、东二环和丽泽商圈是金融行业在本季度的主要成交区域，本季度金融行业在上述商圈成交面积占比均有明显增加。联合办公行业成交面积有显著上升，其中丽泽、CBD、中关村商圈占据了本季度该行业约九成的成交面积，环比上季度成交面积上升4万平方米。
2、成交量分析
2023年第三季度，亚奥、望京/酒仙桥、CBD、中关村商圈是本季度成交的热点区域，占比超过全市成交面积的50%。亚奥商圈在本季度成交面积占比为17.0%，望京/酒仙桥商圈成交面积占比为14.8%，CBD商圈成交面积占比为12.8%，中关村商圈成交面积占比为9.4%。
从2023年第三季度写字楼成交面积来看，本季度2,000-4,999平方米的成交面积占比最大，为30.1%；超过5,000平方米的成交面积占比为25.7%，环比上季度降低0.09个百分点；0-999平方米的成交面积占比为22.6%，环比上季度上升1.91个百分点；1,000-1,999平方米的成交面积占比为21.6%，环比上季度降低2.45个百分点。
3、主要成交环比变化分析
按行业成交面积(-/+)环比变化
2023年第三季度，从行业成交面积来看，联合办公行业环比上季度成交面积上升超过4万平方米；能源化工、文化传媒行业本季度成交面积环比上季度均有小幅上升。金融、制造业、专业服务、生物医药、科技互联网行业均有所下降，其中科技互联网行业成交面积环比下降超3万平方米。
按楼宇等级成交面积(-/+)环比变化
2023年第三季度，从楼宇等级成交面积来看，顶级、乙级写字楼成交面积环比上季度有所上升，乙级写字楼成交面积环比上季度上升近5万平方米，甲级写字楼成交面积环比上季度下降超过6万平方米。
按商圈成交面积(-/+)环比变化
2023年第三季度，从各商圈成交面积来看，东二环、中关村、丽泽商圈本季度表现均有上升，成交面积环比上季度均超过1万平方米；金融街、望京/酒仙桥、长安街及亚奥商圈成交面积环比上季度有所降低，其中亚奥商圈成交面积环比上季度降低超3万平方米。
四、第三季度写字楼市场总结
2023年第三季度受宏观经济环境及市场压力影响，市场活跃度低于预期，租金持续下行。净吸纳量虽由负转正、全市整体写字楼需求及成交面积有小幅上升，但空置率也因新项目入市而继续呈上行态势。
2023年底随着新项目的入市及部分楼宇潜在空置面积的释放，空置率预计还将继续上行。就目前市场情况，多数楼宇陆续降低租金报价及成交租金，积极吸引企业进驻，以在当前市场环境下减轻高空置率带来的资金压力。且本季度乙级写字楼新租/扩租面积环比上升12.9个百分点，反映了当下众多企业受宏观经济环境影响，多采取控本为主的保守租赁策略。
五、市场未来展望
2023年第三季度，虽有多个计划入市的新项目延后，但预计全年仍有总体量超过180万平方米的新增供应量投放市场，部分现有项目还将陆续释放可观的租赁面积，以推动新租/扩租需求的落地。第三季度，空置率仍保持上升态势，预测短期内北京写字楼成交租金将继续降低；从中长期来看，空置面积逐步被去化将增加空置率降低的可能，而成交租金预测将有所回升。
*2023年第三季度对北京写字楼现有存量进行修订调整，增加部分商圈楼宇。
在2023-2026年，全市主要商圈新增供应量主要集中在CBD、望京/酒仙桥与亚奥商圈。金融街、中关村、丽泽、燕莎商圈也将有新的写字楼项目陆续投入市场。虽有部分项目受市场压力暂缓入市，但预计2023年底，仍有部分新增项目和多个城市更新项目计划投入市场，为在当下买方市场进行楼宇品质升级、降本增效的企业提供了更多的选择。
