中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行，继12月9日的中央政治局会议后，再度提出“稳住楼市股市”。会议还指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
01 深入把握稳住楼市的总体要求
该表述相比2023年中央经济工作会议精神，发生重要变化。其中，2023年主要从防范化解风险角度进行，并把房地产相关风险列为三大重点领域风险之一。而2024年中央经济工作会议，则从“十四五”圆满收官和“十五五”顺利开启的角度进行，把“稳楼市”上升到更高规格，也赋予了稳楼市在新一轮高质量发展中的重要使命和历史重任。
02 明确房地产防风险的历史使命
政策明确，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。这充分说明在防风险和促稳定方面，房地产相关工作具有重要性、迫切性和历史使命性。相比2024年对重大风险的判断，当前地方债务风险的提法已删除，但房地产和中小金融机构风险的提法还保留，同时房地产相关表述较多，这说明房地产风险依然被列为2025年风险防范的重点领域。
需要格外注意的是，当前已连续三年把房地产防风险相关工作列为中央经济工作的会议议题。其中2022年中央经济工作会议明确有效防范化解重大经济金融风险，提及了房地产。2023年明确持续有效防范化解重点领域风险，提及了房地产等三大领域风险。2024年中央经济工作会议明确，有效防范化解重点领域风险，再次提及房地产。从最近三年中央经济工作会议的表述来看，主题非常鲜明，即防范风险要高度关注房地产领域的问题。“房地产风险”是2025年房地产领域应重点关注的关键词。
03 落实好严控增量优化存量工作
这即是对2024年提出的“严控增量、优化存量、提高质量”的最新工作部署。当前对于增量和存量之间的工作重心和定位有变化，总体上是源于房地产市场供求关系发生的重大变化。尤其从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度看，其不光面临去库存等问题，同时也产生了新的金融风险问题。因此，严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。
具体来看，此次涉及多种类型土地和房屋的库存去化。
（1）此次明确合理控制新增房地产用地供应。目前各地已经在供地方面有了新的转向，更强调和房企购地意向进行紧密对接。从2024年四季度供地情况来看，主要侧重在对优质和好地段土地的供应，同时强调取消限价、取消配建、取消现房销售等约束。从这个角度看，2025年土地供应将坚持“控量提质”的导向。
（2）此次明确盘活存量用地和商办用地，也就意味着后续各类金融财政资源会加快导入。从土地属性来看，将包括住宅用地、商业用地、办公用地和工业用地等类型；从土地闲置的原因看，主要包括无力开发、无意开发等类型。需要把握的一个重点方向是，对此类土地的盘活，将很大程度上通过政府相关资金介入，尤其是存量土地收储专项债资金。其功能在于，可以大批量、高效率地为房企消化存量土地发挥积极作用，也是房企2025年要重点把握的工作方向。
（3）推进处置存量商品房工作。这项工作在2024年各地已经积极推进，主要体现在“以购代建”的系列工作之中。从目前各地推进的情况看，各地发放了保障房再贷款资金，进而鼓励各地国企收购现房库存商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房等。此类操作对于房企去库存、增加保障房房源供给都具有积极的作用。
04 把握房地产发展新模式的逻辑
此次政策明确，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
房地产发展新模式是当前非常重要的一项内容，其具有非常清晰和科学的演变逻辑。更是在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”过程中要积极把握的方向。观察历次中央经济工作会议精神，可以看出用词和表述有新变化。其中，2021年中央经济工作会议强调“探索”，即探索新的发展模式；2022年则强调“过渡”，即推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2023年强调“加快”，即加快构建房地产发展新模式；到了2024年中央经济工作会议则强调“推动”。从用词表述上看，在房地产市场的持续调整和改革大潮中，对于房地产发展新模式的定位更加精准、路径更加清晰、方向更加明确。这也就意味着，“房地产发展新模式”已提了4年，每一年都有丰富的理论成果和创新模式，也真正把握了房地产发展新模式的客观规律。各地要特别重视房地产发展新模式的相关工作部署，用心把握用词的重心变化，持续推动房地产发展新模式的建立，尤其是要对2025年一些重要基础性制度和政策进行较大力度的优化、调整或制定。
