探索欧洲商业脉搏，解码法瑞德三国市场

誉为“浪漫之都”的法国，以丰富的文化遗产、时尚的创新精神及世界级的商业环境所著称；以“钟表王国”闻名的瑞士，象征着精准与稳定，其金融与科技产业尤为突出，是全球商业与创新的交汇点；以“工业强国”深入人心的德国，凭借卓越的工程技术、严谨的商业模式及强大的经济实力，引领欧洲乃至全球的产业发展——当法兰西的艺术基因、瑞士的效率哲学与德意志的工业智慧在写字楼市场碰撞，我们带着全球顶尖商业空间的解码图谱启程。

法国

巴黎

巴黎作为欧洲重要的商业中心，吸引了大量跨国公司和本土企业。金融、科技、咨询等行业对高品质写字楼的需求持续增长。灵活办公空间随着混合办公模式的普及，企业对灵活办公空间的需求增加，共享办公和短期租赁市场表现活跃。巴黎作为法国的首都和最大城市，是政治、经济、文化和商业中心，也是世界五个国际大都市之一，被GAWC评为Alpha+级世界一线城市。其中拉德芳斯（法语：La Défense）作为欧洲最完善的商务区，总面积达566公顷，拥有380万平方米的办公空间，是法国经济繁荣的象征。拉德芳斯位于巴黎市的西北部，它拥有巴黎都会区中最多的摩天大厦，地标建筑新凯旋门即座落于此。

拉德芳斯拥有500多家公司，其中40%为外国公司，75%为企业总部所在地。2020年，拉德芳斯被评为世界第4大最具吸引力的商务区。拉德芳斯的成功吸引了大量的国际企业和投资，对法国乃至全球经济都产生了积极影响。

租赁市场

核心区域：巴黎市中心和拉德芳斯商务区的租金水平较高，甲级写字楼的租金约为人民币440-570元每平方米每月。非核心区域：租金相对较低，约为每人民币190-330元每平方米每月，吸引了预算有限的中小企业。近年来，巴黎市区及周边地区有多个新写字楼项目完工，主要集中在拉德芳斯商务区和其他新兴商业区。空置率：尽管新增供应增加，但由于需求强劲，巴黎核心区域的高品质写字楼空置率仍然较低，尤其是甲级写字楼，始终保持在10%以内。

瑞士

苏黎世

苏黎世，位于瑞士联邦中北部，是瑞士第一大城市和最重要的工商业城市、苏黎世州的首府，全国政治、经济、文化和交通中心，也是全欧洲最富有的城市。该市已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。

苏黎世是瑞士银行业的代表城市，也是世界上最大的金融中心之一。由于这里集中了全球120多家银行的总部，其中半数以上是外国银行，故其又被誉为“欧洲亿万富翁都市”。瑞士联合银行、瑞士信贷银行、苏黎世金融服务集团以及许多欧洲私人银行的总部均设于苏黎世。瑞士银行业高效严格的保密能力，使得苏黎世成为世界上主要的离岸银行业务中心，金融方面的帐户流转约占据整个苏黎世市四分之一的经济活动。瑞士证券交易所的总部即设于苏黎世。

租赁市场

苏黎世办公楼需求一直处于高位，苏黎世的CBD区域租金稳定，租金收益率通常在3%-4%之间，这对于寻求长期稳定收益的投资者来说是一个非常具有吸引力的选择。

苏黎世中央商务区（CBD）甲级写字楼租金约为人民币550-700元每平方米每月，ENGE和SEEFELD商圈的成交租金约为人民币600元和510元每平方米每月，而非核心商圈的成交租金主要在200-290元每平方米每月之间。而2025和2026年苏黎世核心商圈将仅有约4万平方米新增供应，非核心商圈仅为3万平方米。

德国

柏林

柏林作为德国的首都，是一个重要的商务和商业中心。柏林的商务区主要包括了几个主要的区域，其中最为著名的是波茨坦广场地区。这个地区不仅是柏林的商务中心，也是一个集娱乐、购物、餐饮和历史于一体的综合区域。波茨坦广场的历史要追溯到18世纪。最初，它只是前往波茨坦旧道路上的五角十字路口，因此处恰好矗立着通往波茨坦的波茨坦门，故而得名“波茨坦广场”。由于当时并没有专业的城市规划方案，波茨坦广场周边仅以随意的方式在发展。1838年，柏林波茨坦火车站建成，紧邻火车站的波茨坦广场也在短短几十年时间内发展为城市交通要塞。19世纪后期，工业革命带来了生产与商贸的繁荣，全欧洲铁路交通蓬勃发展。波茨坦火车站更是成为柏林最繁忙的货物转运站，各色商店、酒店和餐厅将它包围，波茨坦广场逐渐由一个城市中心变成了世界政治、经济、文化的新中心。

租赁市场柏林全市写字楼平均租金约为人民币210-230元每月每平方米，同比增长约为6%；顶级写字楼成交租金约为人民币330-350元每月每平方米，同比上升1.3%。空置率：2024年柏林写字楼空置率约为5-6%（核心区更低），远低于德国其他大城市，凸显供应端的紧张。新建项目：2024年新增约10万平方米写字楼供应。需求驱动：科技公司（如亚马逊、SAP、英伟达、谷歌）、初创企业及国际服务公司是主要需求来源。在过去十年中，租金持续上涨，虽然在后疫情时期受到远程办公及企业办公选址更为谨慎的影响，稍有趋缓。但柏林作为科技中心，仍保持较高吸引力，仅部分商圈成交租金受新增供应增加而相对稳定。

法兰克福

法兰克福是欧洲的金融中心，拥有400多家银行、770家保险公司以及无以计数的广告公司。这里还有德国中央银行和欧洲第三大证券交易所，经营德国85%的股票交易。德意志联邦银行犹如一根敏锐的中枢神经，影响着德国的整个经济。欧洲银行总部和德国证券交易所都设在法兰克福，为此法兰克福市被称之为“美因河畔的曼哈顿”。金融业是法兰克福的支柱产业，欧洲中央银行和德国联邦银行也都坐落在法兰克福，是实质上的德国及欧盟的经济首都。根据欧洲城市观察机构的报告，自20世纪90年代后，法兰克福常年次于伦敦与巴黎，在欧洲最重要城市的排名中位居第三。在2024年度发布的全球金融中心指数(GFCI)报告中，法兰克福综合排名为全球第13，并已连续多年稳坐德国金融中心的首位。

现在，总部经济是法兰克福的主要经贸形态，它已是德国乃至欧洲工商业、金融服务业和交通中心之一，在德国人口最多的50个大城市的经济活力排名中位居首位，德国最大的100家工业企业中有20家总部设在法兰克福。法兰克福是德国最重要的铁路、公路和航空交通枢纽，法兰克福机场已成为全球最重要的国际机场和航空运输枢纽之一。法兰克福汇聚巨大的财富能量，每年都吸引来自世界各地的精英人士到此游览并提升自己的财富格局。租赁市场

截止2024年底，法兰克福写字楼空置率约为9%，全年写字楼成交面积与2023年基本持平。法兰克福写字楼成交租金高于首都柏林，顶级写字楼成交租金约为人民币360-380元每平方米每月，甲级写字楼成交租金约为人民币210-270元每平方米每月。全年累计入市面积为19万平方米，预计在2025和2026年将有超过30万平方米写字楼投入市场。

慕尼黑

慕尼黑都市圈是欧洲经济最发达的区域，国际知名企业云集，宝马BMW、西门子Siemens、英飞凌Infineon、安联保险Allianz、慕尼黑再保险集团Munich Re等众多高科技、保险、电气和汽车产业的企业总部都设在慕尼黑。此外，麦当劳、微软、思科、雅培等许多跨国公司的欧洲总部也设在慕尼黑。2023年，苹果宣布将在未来六年内，进一步投资10亿欧元用于扩大其在慕尼黑市中心的欧洲芯片设计中心，慕尼黑已成为苹果在欧洲最大的研发中心，主要从事无线通信技术的研究和开发。

慕尼黑高科技工业园以高科技跨国公司为核心，主要发展领域为高端制造、激光技术、纳米技术和生物技术等产业领域，是德国电子、微电子和机电方面的研究与开发中心，被誉为“德国硅谷之城”。慕尼黑高科技产业园区已跻身世界十大高科技工业园之列，这里一度聚集着600多家生产电子元件和电子系统的公司，为2,400家公司提供产品。

租赁市场

慕尼黑写字楼空置率约为8%，全年写字楼成交面积同比上升超20%。慕尼黑顶级写字楼成交租金约为人民币380-410元每平方米每月，甲级写字楼成交租金约为人民币240-330元每平方米每月。尽管全球经济增长和市场需求有所波动，慕尼黑的写字楼市场仍然表现出相对稳健的态势。2024年全年累计入市面积约为23万平方米，而预测还将有30万平方米以上新增供应将于2025和2026年投入市场。

2025年初始，CENYU森裕咨询组织精英人才深入法国、瑞士、德国的写字楼市场，旨在汲取国际先进理念，拓宽视野，激发创新。它不仅是一次游学，更是我们践行“国际化视野的人才培养，追求打造极致的专业团队，推动行业革新进化”的企业理念去实际行动。我们坚信，真正的人才培养不应止步于PPT里的案例分析，而要让鞋底沾上欧洲CBD的晨露，让思维浸染不同纬度的商业智慧。