大宗交易的方式有资产交易和股权交易两种。
顾名思义，资产交易就是收购方直接收购转让方持有的在建工程或者房屋资产的所有权，交易完成后，资产的权属发生变更。
股权交易就是收购方直接收购转让方持有的项目公司股权，股权交易完成后，资产的权属仍为该项目公司，是该项目公司的股东发生了改变。那么二者之间有哪些区别呢？
01-资产交易
交易实质：资产交易
转让客体：资产。所谓资产是指企业（包括公司，但不限于此）拥有的或控制的能以货币计量的经济资源，包括机器设备、先进、土地使用权、无形资产等
交易主体：资产的所有者是公司
法律：只包括企业的固定资产、工业产权、专有技术、经营许可、营销网点等
财务、会计和税务：交易价格与账面价值的差额所形成的净收益或净损失计入应纳税所得额，征收所得税
交易方式：房管局
02-股权交易
转让客体：股权。转让的内容包括了股东权、股东的地位或资格以及依据股东身份而依法享有的权利
交易主体：资股东的所有者是股东
法律：整体收购。所有产权和有关契约的权利、责任共同转让
财务、会计和税务：可享受原来的累计亏损，冲减利润，减少限期所得税支出
交易方式：联交所
03-“资产收购”和“股权收购”具体有何区别？
股权收购是从股东手上购买目标公司股东出资权利的一种收购方式。它通过购买目标公司股东的股权或股份（有限责任公司为股权，股份有限公司为股份）的方式进行，继而达到控制目标公司的目的。
资产收购则是收购者以支付有偿对价直接取得目标公司资产所有权的一种收购方式。通过资产收购的方式，投资者可以最为快捷、便利的方式直接取得选中的优质资产，同时又可以与目标公司划清关系。
2、交易主体不同
资产收购的主体是作为买卖双方的两家公司，即收购方和目标公司（即资产所有权人）。
股权收购的主体是收购方和目标公司的股东。资产收购的签约主体是目标公司与收购方，股权收购的签约主体是目标公司的股东和收购方。
3、收购标的不同
资产收购的标的是资产的所有权，出售的资产可以是目标公司的全部资产，也可以是经过选择的特定资产，且不包括该公司的负债，与公司的债权债务不发生任何关系，收购价格一般仅取决于资产的市场价值。
股权收购的标的是目标公司的投资者的股权，可以是部分股权也可以是全部股权。而影响收购价格的因素则很多，包括目标公司的资产价值、债权债务数额及或有负债。
资产收购时用于支付收购款的通常是货币。股权收购的支付手段除了货币外，还有很多种，比如：股权、实物资产、经营管理权等。
5、收购受益人不同
资产收购后，资产的所有权与目标公司分离，收购款进入目标公司成为公司的收入，但股东不能直接从资产出售行为中直接受益。
股权收购后，资产仍留在目标公司，股东直接取得收购款后，股东与目标公司分离，失去对目标公司控制权。
6、变更方式不同
股权收购因为股东变动须在相应的工商行政管理部门办理变更手续。
资产收购一般不需要办理工商变更手续，如果收购的资产属于不动产，需要到房产部门办理过户。
7、承担债务不同
股权收购后，股东应按股权比例承担相应比例的债务。
而资产收购后目标公司的原有债务仍由其目标公司承担。
04-收购写字楼如何估值定价？
我国不动产估值常见的方法包括收益法、比较法和成本法，具体如下所示：
1、收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
适用范围：收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。
主要步骤：
A. 选择具体估价方法；
B. 测算收益期或持有期；
C. 测算未来收益；
D. 确定报酬率或资本化率、收益乘数；
E. 计算收益价值。
2、比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
适用范围：比较法仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
主要步骤：
A. 搜集交易实例；
B. 选取可比实例；
C. 建立比较基础；
D. 进行交易情况修正；
E. 进行市场状况调整；
F. 进行房地产状况调整；
G. 计算比较价值。
3、成本法
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以不动产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
适用范围：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的不动产，均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼等公益性不动产。在不动产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价；
主要步骤：
A. 选择具体估价路径；
B. 测算重置成本或重建成本；
C. 测算折旧；
D. 计算成本价值。
05-交易写字楼相关税费
卖方应交税费增值税：
评估总价的10％营业税、评估总价与原总价差额的5％城市建设维护税、营业税的7％附加税、营业税的3％地方附加税、营业税的2％个人所得税、评估总价的1.5％印花税、评估总价的0.05％交易服务费、面积＊3公证费、评估价格*0.3％。
买方应交税费契税：
评估总价的3％印花税、评估总价的0.05％交易服务费、面积*3贴花、每本5元登记费、每本50元公证费、评估价格*0.3％。
（以上税费计算以国土局实际税单及合约为准）
写字楼购买之后一般会自用或者出租，这个阶段需要缴纳房产税、企业所得税、增值税、附加费、土地使用税等费用。
1、企业自用：
个人购买的写字楼，无法以个人名义自用，需出租给自家企业用于经营；企业购买的写字楼，如果自用，需缴纳房产税、土地使用税等费用。
①房产税：房产原值×(1-10%~30%)×1.2%
②土地使用税：实际占用的土地面积×适用税额
以个人名义将购买的写字楼对外出租，需交纳增值税、附加税、个人所得税、房产税、土地使用税等费用。
①增值税： 5%
自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。
②附加税：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。
城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％）
教育费附加＝增值税×3%
地方教育附加＝增值税×2%……
③个人所得税：（租金收入-税费-修缮费用）×（1-20%）×20%
④房产税：从租计征，税率为12%
⑤土地使用税：实际占用的土地面积×适用税额
⑥印花税：租赁金额×0.1%
3、企业出租
以企业名义将购买的写字楼对外出租，需交纳增值税、附加税、企业所得税、房产税、土地使用税等费用。
在计算企业出租写字楼应纳税额时，需要区分一般纳税人和小规模纳税人。小规模纳税人可享受相应的减税降费政策，如增值税免征、房产税减半等等。
①增值税：9%或5%
一般纳税人出租不动产，增值税适用税率为9%，简易计税征收率为5%；
小规模纳税人出租不动产，按5%征收率计算缴纳增值税。
②附加税：计税依据为增值税税额
城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％）
教育费附加＝增值税×3%
地方教育附加＝增值税×2%
③企业所得税：按照25%的税率缴纳企业所得税
④房产税：从租计征，税率为12%
⑤土地使用税：实际占用的土地面积×适用税额
⑥印花税：租赁金额×0.1%
