CENYU | 2024年第三季度市场报告

2024年第三季度全市整体写字楼空置率由升转降，环比上季度降低0.51个百分点，为19.18%。全市整体写字楼成交租金环比降低3.16个百分点，录得每平方米每月217.33元，平均租金收窄态势依旧明显。

 

本季度部分计划入市楼宇交付时间有所延期，预计2024年第四季度将有新楼宇陆续交付，为北京写字楼市场注入新的活力。全市整体写字楼净吸纳量进一步上升至11.2万平方米，环比上季度上升4.5万平方米。

全市租金概况

 

2024年第三季度全市总成交面积及净吸纳量同比去年虽均有增长，但受宏观经济挑战及降本增效需求的不断增长，在以价换量为主的市场环境下，甲级（含顶级）写字楼成交租金环比下降3.13个百分点，为每平方米每月263.05元；乙级写字楼成交租金环比下降3.14个百分点，录得每平方米每月163.28元。

核心商圈甲、乙级写字楼概况

2024年第三季度核心商圈整体甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为48,620平方米，空置率环比下降0.55个百分点，录得16.40%；成交租金环比上季度显著降低3.18个百分点为每平方米每月304.13元。各核心商圈成交租金环比上季度持续走低，除中关村和亚奥商圈成交租金跌幅为1.9%和1.3%外，其他核心商圈成交租金跌幅均超过2.0个百分点；望京/酒仙桥、燕莎、长安街、CBD商圈成交租金降幅分别为4.8%、4.8%、3.7%和3.4%。

 

本季度核心商圈整体乙级写字楼净吸纳量为-9,450平方米。乙级写字楼的空置率环比上季度上升0.14个百分点，录得17.90%；成交租金降幅增大，环比上季度下降5.13个百分点，跌至每平方米每月187.86元。其中亚奥、CBD商圈的成交租金降幅明显，环比降幅在7.0个百分点及以上。

市场租赁需求分析

1、行业分析

2024年第三季度，全市甲级（含顶级）、乙级写字楼成交面积环比上季度均有降低。

本季度从内外资成交面积来看，外资企业成交面积占比环比上升0.7个百分点，成交数量占比环比上升0.4个百分点，内资企业仍然是市场成交的主导力量。

从楼宇等级成交面积来看，本季度甲级写字楼成交面积占比有所上升，环比上季度提高2.2个百分点；顶级、乙级写字楼成交面积占比均有下降；续租交易面积环比上季度上升3.6个百分点，这也反映当下市场租户决策时更加注重性价比和稳定性。

 

从行业成交面积来看，科技互联网、金融、专业服务仍是市场成交的主力行业，本季度科技互联网行业成交面积占比较上季度上升2.7个百分点；金融行业成交面积占比较上季度降幅显著，环比降低4.2个百分点；专业服务行业成交面积占比环比降低0.7个百分点。

 

本季度科技互联网行业在望京/酒仙桥及上地/北清路商圈成交面积占比显著，超过全市的三分之一；此外，丽泽、中关村、石景山商圈也有众多该类企业落位。

金融行业本季度主要成交面积为金融街、CBD和丽泽商圈，上述商圈本季度成交面积占比超过全市的六成。

专业服务行业本季度表现超越能源化工行业位列第三，其中CBD、崇广、丽泽商圈本季度该行业成交面积占比接近全市的三分之二，但该行业整体成交面积环比上季度下降7,500平方米。

2、成交量分析

 

2024年第三季度，望京/酒仙桥、CBD、亚奥、丽泽商圈是本季度成交的热点区域，占比超过全市成交面积的50%。望京/酒仙桥商圈成交面积占比15.9%，CBD商圈在本季度成交面积占比为12.8%，亚奥商圈成交面积占比为12.0%，丽泽商圈成交面积占比为10.7%。

 

从本季度写字楼成交面积来看，本季度超过5,000平方米的成交面积占比仍是最大，为29.7%，但整体占比环比降低9.8个百分点；2,000-4,999平方米的成交面积占比为22.2%，环比降低3.9个百分点；1,000-1,999平方米的成交面积占比为21.1%，环比上升3.3个百分点；0-999平方米的成交面积占比为27.0%，环比上升10.4个百分点。

3、主要成交环比变化分析

按行业成交面积(-/+)环比变化

从行业成交面积来看，制造业、政府机构、联合办公行业环比上季度成交面积均有上升，其中制造业成交面积涨幅超过1.5万平方米；科技互联网、贸易、专业服务、金融、能源化工行业成交面积环比下降，金融和能源化工行业的成交面积降幅超过3万平方米。

按楼宇等级成交面积(-/+)环比变化

从楼宇等级成交面积来看，各等级写字楼成交面积均不同程度降低，其中顶级写字楼成交面积环比上季度降幅超过1万平方米、甲级写字楼成交面积降幅超过8,000平方米、乙级写字楼成交面积降幅约2.5万平方米。

按商圈成交面积(-/+)环比变化

从各商圈成交面积来看，丽泽、亚奥、金融街、燕莎、东二环商圈本季度表现均有上升，上述商圈本季度成交面积环比上季度涨幅均超过5,000平方米；望京/酒仙桥、长安街、CBD、中关村商圈成交面积环比上季度有所降低，其中CBD和中关村商圈成交面积环比上季度降低超3万平方米。

受宏观经济的不确定性及部分楼宇存量释放影响，成交租金还在持续承压，第三季度同比去年全市整体成交租金下降16.5个百分点。

本季度暂无新项目入市，预计第四季度核心商圈及非核心商圈将分别有超过36万平方米和39万平方米新增供应，不断丰富租户在当前市场下的选择，还将继续推动市场竞争，并可能推动成交租金继续走低。

本季度全市整体净吸纳量涨幅增大，环比上升4.5万平方米，其中甲级写字楼净吸纳量环比上升9.4万平方米，随着第四季度即将到来，预测各商圈的成交租金将持续走低，在短期内，市场优势仍会偏向于租户方，还将是企业降本增效的窗口期。

从2024年第三季度空置率来看，同比去年同期全市整体空置率上升0.65个百分点，但本季度市场活跃度不减；随着今明两年大量新项目投入市场，更高的空置率还将加剧市场以价换量的趋势，刺激市场成交的增加。

 

 

从未来新增供应来看，CBD、望京/酒仙桥仍有众多体量将要投入市场。预计2024年底前还将有超过70万平方米新项目入市，进一步扩充供应端。从城市更新项目来看，2024年全年预计还将有1个城市更新项目入市，为中关村商圈的写字楼市场带来70万平方米的新增供应量。

 

随着新增供应和城市更新规模的扩大，空置率将面临进一步上升的压力，而成交租金在短期内可能继续保持下行态势。预计从2024年到2026年，CBD、望京/酒仙桥和亚奥商圈将是写字楼新增供应的主要热点区域，而金融街、中关村、燕莎和丽泽商圈也将陆续有新的写字楼项目投放市场。

 

展望未来，北京写字楼市场仍需克服重重困难。宏观经济形势的不稳定性和不确定性将继续影响企业的扩张决策和写字楼租赁需求；同时，新增供应的不断增加将进一步推动市场竞争的加剧。综合这些因素，预计北京写字楼市场的租金水平将在未来一段时间内保持低位运行。然而，政府对经济的调控措施有望为中长期市场带来更多机遇。