2025年第一季度市场报告

 

2025年第一季度成交租金延续下行，全市写字楼平均成交租金由每月每平方米204元降低至195元；本季度有多个新增项目入市，主要集中于非核心商圈；全市空置率受新项目入市及部分楼宇释放空置影响小幅上升，核心商圈甲级（含顶级）写字楼空置率小幅降低；净吸纳量层面，相较上季度有所降低，但整体表现依然积极。

 

 

 

2025年第一季度，北京写字楼市场再度迎来大量新增供应，由此全市各等级写字楼空置率环比上升；新租/搬迁/扩租交易面积有所降低，但仍保持一定活跃，全市整体成交面积录得54.7万平方米，续租交易面积环比上季度增加近8.3万平方米。CBD、中关村、望京/酒仙桥商圈表现积极，甲级写字楼成交占比回落，市场成交仍以科技互联网、金融、专业服务行业为主。

本季度全市整体写字楼空置率持续上升，环比上季度上升0.72个百分点，其中甲级（含顶级）写字楼空置率环比上升0.48个百分点。全市整体平均租金持续下行，环比上季度下降4.56个百分点，甲级（含顶级）写字楼成交租金已低于每月每平方米230元。

本季度多个项目集中入市，为市场带来大量新增供应，预计2025年全年还将持续有项目交付。全市整体写字楼净吸纳量环比上升12.5万平方米，其中甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为33,415平方米，环比下降14.2万平方米。

在企业预算紧缩及价格竞争策略延续的背景下，一季度成交租金继续承压，甲级（含顶级）写字楼成交租金环比下降4.89个百分点，为每月每平方米227.81元；乙级写字楼成交租金环比下降4.26个百分点，录得每月每平方米150.20元。

本季度核心商圈甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为57,849平方米，空置率环比下降0.33个百分点，录得16.98%；成交租金延续下行，环比上季度下跌4.31个百分点，为每月每平方米272.51元。

除东二环、金融街和丽泽商圈成交租金环比上季度降幅分别为2.6、2.7和2.8个百分点外，其他商圈成交租金跌幅均超过3.0个百分点。望京/酒仙桥、亚奥、燕莎商圈成交租金降幅分别为8.1%、5.6%和5.3%。

本季度核心商圈乙级写字楼净吸纳量为60,353平方米。乙级写字楼的空置率环比上季度上升0.14个百分点，录得17.35%；成交租金连续下降，环比上季度下跌3.13个百分点至每月每平方米173.05元。其中亚奥、燕莎商圈的成交租金变化较大，环比降幅均在4个百分点或以上。

按行业成交面积(-/+)环比变化

从行业成交面积来看，能源化工、零售快消行业环比上季度成交面积均有上升，但不超过1万平方米；生物医药、文化传媒、科技互联网、制造业、专业服务、金融行业成交面积环比下降，降幅均超过2万平方米，其中金融行业成交面积降低超过5万平方米。

按楼宇等级成交面积(-/+)环比变化

从楼宇等级成交面积来看，顶级写字楼成交面积相对稳定；甲级、乙级写字楼成交面积环比上季度均有下降，其中甲级写字楼成交面积降幅超过19万平方米，乙级写字楼成交面积降幅约4万平方米。

按商圈成交面积(-/+)环比变化

从各商圈成交面积来看，燕莎商圈本季度表现上升，成交面积环比上季度涨幅接近1万平方米；其余各主要商圈的成交面积环比均有降低，丽泽和望京/酒仙桥商圈成交面积环比降幅约为3万平方米和7万平方米。

 

 

2025年全年投入市场的新增供应量预计将超过78万平方米，其中核心商圈约37万平方米，甲级写字楼占比超过五成，持续丰富企业的选择。在2026-2028年期间，全市主要商圈新增供应量将主要集中在CBD、望京/酒仙桥及亚奥商圈；并在未来，金融街、燕莎、丽泽商圈也将有新的写字楼项目相继入市。

 

北京写字楼市场在近两年将有超过160万平方米存量投入市场，而其中甲级写字楼将超过100万平方米，加之当下租户预算紧缩的背景和各楼宇延续价格竞争策略的影响，成交租金短期内还未触及低谷，对优化成本、提高办公空间品质为刚需的企业来说，仍存在高性价比的入驻窗口期。预测在政府宏观调控的持续作用、对重点领域企业大力扶持的背景下，市场信心将得到提振，预计租金下跌态势将有所缓解并逐步企稳。