日本写字楼的启示与碰撞

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日本核心城市商业地产呈现显著的区域分化特征。东京核心区（中央区、港区）作为国际商务枢纽，聚集全球500强企业及奢侈品牌，写字楼空置率长期低于5%，租金稳居全球前三；其零售业态以六本木新城等高端购物中心、银座旗舰店集群为标杆，消费力支撑强劲。大阪凭借关西经济圈区位优势，提供较东京低30%-40%的资产价格，成为投资者价值洼地，尤其心斋桥等商圈受益于国际游客复苏。福冈则依托亚洲航线枢纽地位，经济增长率连续5年超全国均值，博多运河城等综合体需求快速增长。

2025年上半年，东京甲级写字楼平均租金已超过每平方米每月510元，较去年同期涨幅超过7%，创下自2008年上半年全球金融危机前夕以来的最高水平。尽管口罩期后的“回归办公室”趋势带动了整体租赁需求的回温，湾岸地区在办公需求复苏的过程中表现相对迟缓，部分区域出现了明显的“空置累积”现象。东京核心区域的大型办公楼市场已经显现出饱和的迹象。这一动向不仅反映了东京核心五区写字楼市场的强劲复苏，也显示出日本企业用工结构的深刻变化。

优质楼宇受追捧

推动整体租金水平上涨

从具体区域来看，东京传统核心商圈“丸之内—大手町”地区的租金水平依然高居榜首，每坪（约3.3平方米）的平均租金约为每年46,000日元，同比上升近8%。值得注意的是，增长幅度更为显著的区域包括“八重洲—京桥—日本桥”与“涩谷—原宿”，均实现超10%的同比上涨。显然，租金上涨并非孤立发生，而是在广泛区域内呈现结构性攀升。支撑租金持续走高的根本动力，在于企业在激烈的人才争夺战中，愈发重视办公环境对于吸引人才的直接作用。靠近多条地铁线路、设施现代化、建筑年代较新的写字楼，成为企业选址的首选目标。随着疫情结束后线下办公的逐步恢复，许多企业因员工数量增加而面临原有办公场地不足的问题，迁入更大空间、功能更完善的新址成为趋势。

新建楼宇供应推迟

供给端受限成隐患

值得关注的是，过去由金融、IT、咨询等高利润行业主导的核心区写字楼需求结构，正在悄然发生改变。目前来自零售、服装等传统行业的需求正在持续增长，写字楼客户结构日趋多元化。企业类型的扩展，也在一定程度上分散了市场风险，为整体写字楼市场提供了更坚实的需求基础。

伴随着租金上涨，东京核心五区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的办公楼空置率也持续走低。据统计，2025年3月该区域的空置率降至3.4%，已连续8个月低于被视为“供需平衡线”的5%水平，显示市场处于高度紧张状态。港区曾因2023年的新楼集中入市而一度出现空置增加，但如今随着大型项目的陆续入驻，空置空间正在快速被消化。例如，2023年11月开业的麻布台Hills项目已吸引马自达计划于2025年设立软件开发总部并迁入部分本社职能。

需求广泛化

市场空置率下降，供不应求

大阪的写字楼租金平均租金较去年同期上升1.4%，每平方米每月196元；甲级写字楼的平均租金同比上升近2%，录得每平方米每月332元。各商圈写字楼空置率均不同程度降低，其中甲级写字楼平均空置率环比降低近1%，同比降低近2%，不断彰显企业对于改善办公环境、追求高品质楼宇的需求持续存在。租金上行、空置率下降、供应紧缩构成东京写字楼市场短期“高压”格局。除了日本国内建筑费、人力成本上升带来的结构性压力，国际因素如全球贸易政策变化等，都可能对企业盈利产生影响，进而影响写字楼租赁需求。对于投资者与相关从业者而言，如何在此轮上涨周期中找到平衡风险与收益的“安全带”，将成为未来数年写字楼市场观察的核心命题。

 

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端午之际，CENYU森裕咨询的精英团队踏上了为期七天的日本商务地产深度研学之旅。在这场跨越东京、大阪两大都市圈的行业探寻中，我们不仅见证了日本写字楼市场的百年积淀，更触摸到了未来办公空间的发展脉搏。研学期间，森裕团队通过专题研讨、实地考察及企业参访等多元形式，与日本本土地产行业伙伴进行深入交流。这些宝贵经历为团队注入"空间价值创新思维"，从办公生态革新、空间效率提升、服务管理精细化等维度，带来极具前瞻性的全新视角。每一份感悟，都将成为森裕咨询团队前行的基石，我们将带着这份收获化为创新的思维，倾力为客户提供卓越服务与创新解决方案，森裕咨询也将持续秉承以全球视野结合本土智慧的理念，助力中国商务地产实现价值跃升。